在日常生活，家里灯泡坏了，找物业；停水停电了，找物业；房屋出现质量问题，还找物业在一些居民眼，只要是出现问题就要求物业解决，物业就是万能的。物业公司究竟是干嘛的？物业的管理权限有哪些？出现一些问题业主究竟该找哪些部门？
01绿地被侵占物业该不该管? 问题我们区才交房没几年，就已出现个别业主毁坏公绿地的现象，物业也是不管不问。物业到底有没有管理义? 解读民法典第二百七十四条规定建筑区划内的绿地，属于业主有;同时，民法典第九百四十二条规定物业服人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修养护清洁绿化和经营管理物业服区域内的业主有部分，维护物业服区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身财安全。 因此，物业负有对区公绿地的管理义。如果区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业公司可以报请有关执法部门介入解决。 02私搭乱建该谁管? 问题除了毁坏绿地，据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管? 解读上述民法典第九百四十二条规定了物业有维护业主有部分秩序的义。因此，区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会业主委员会进行维权;如果在业主有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理;如果私搭乱建者拒不履行相关义，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。 此外，新版物业管理条例明确，城市管理执法部门负责查处违法建筑毁坏绿地等行为。侵占损坏用部位用设施设备的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门，责令限期改正，恢复原状，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款。 03消防出问题该谁管? 问题我们区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管? 解读民法典第九百四十二条规定对物业服区域内违反有关治安环保消防等法律法规的行为，物业服人应当及时采取合理措施制止向有关行政主管部门报告并协助处理。 因此，物业有义防止其服区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义。 因此，如果区内消防出现问题，例如因为某业主将其电动车停放在楼道生火灾隐患，物业有权采取管理措施。 04噪声污染归谁管? 问题邻居装修跳广场舞家里K歌这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管? 解读民法典第二百八十六条规定，业主应当遵守法律法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源保护生态环境的要求。对于物业服企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。 业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，请求行为人停止侵害排除妨碍消除危险恢复原状赔偿损失。 业主或其他行为人拒不履行相关义的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。 因此，物业同样具有维护区秩序的义。按照民法典的规定，区出现声光污染，权益被损害者可以请求业主大会业主委员会进行管制，也可以请求区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。 01物业换开关水龙头该不该收费? 问题插座更换10元个马桶疏通50元物业提供的这些服该不该收费? 解读民法典第九百四十二条规定物业服人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修养护清洁绿化和经营管理物业服区域内的业主有部分，维护物业服区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身财安全。 而开关水龙头并不属于业主的有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义，因此，不能要求物业无偿提供服，物业给业主换开关水龙头，属于增值服，可以适当收费。 分不同情况 01停水停电该找谁? 问题有时会遇到停水停电问题，有的是供水供电单位统一对某个区域进行停水停电，有的是区里的转供水电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水停电。 解读民法典第六百五十一条规定供电人应当按照家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。 供水供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水停电等问题，应要求供水供电等单位解决问题。 如涉及物业服企业转供水电的，应区分属于源头问题还是转供水电的设备因素，如果是转供水电的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。 同时，民法典第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服人可提起诉讼或申请仲裁。物业服人不得采取停止供电供水供热供燃气等方式催交物业费。 02房子漏水归谁管? 问题厨房卫生间阳台楼顶上述地方漏水是生活最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢? 解读要分3类情况1新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位负责维修;2属于自用部位或人为破坏使用不当等原因造成的，一般由使用人自行组织维修; 3超出质保期因使用年限较长等自然原因出现的屋面墙面渗水漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修。新颁布的民法典降低了维修资金的使用门槛。 03房屋出现质量问题归谁管? 问题买的房子出现裂缝墙面掉沙门窗破损等问题，究竟该找谁? 解读应分情况讨论1向开发商购买房屋，居住后发现质量问题商品房买卖解释第十二条规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。 2购买二手房后发现存在质量问题民法典第六百一十七条规定出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿;原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。 04公部位设施出问题谁负责? 问题我们区个别外墙脱落较厉害。外墙脱落电梯出现问题，到底该归谁管? 解读电梯等有设施设备出问题应区分看待，日常维护保养的工作，属于日常物业管理的范畴;如属于大修维修，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公部位出现问题，保修期内可向物业服企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服企业或业委会申请使用维修资金解决。 民法典第二百八十一条规定建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主有。经业主同决定，可以用于电梯屋顶外墙无障碍设施等有部分的维修更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况应当定期公布。